|公開日 2019.6.14


1|出題傾向と合格対策

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宅建 借地借家法1|借地

2|借家|直近6年間の出題テーマ



[su_highlight background=”#777777″ color=”#ffffff”]平成30年|問12[/su_highlight]


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  • 定期建物賃貸借の終了
  • 定期建物賃貸借の中途解約申入れ
  • 更新しない旨の通知等の効果
  • 転借人の造作買取請求権

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[su_highlight background=”#777777″ color=”#ffffff”]平成29年|問12[/su_highlight]


[su_list icon=”icon: arrow-right” icon_color=”#eb7f7f” indent=”15″]

  • 更新しない旨の通知の効果
  • 解約申入れに付した特約の効力
  • 期間満了による賃貸借の終了と転貸借
  • 定期建物賃貸借の更新がない旨の約定

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[su_highlight background=”#777777″ color=”#ffffff”]平成28年|問12[/su_highlight]


[su_list icon=”icon: arrow-right” icon_color=”#eb7f7f” indent=”15″]

  • 更新しない旨の通知がないときの効果
  • 解約申入れの正当事由と財産上の給付
  • 転借人の造作買取請求権
  • 定期建物賃貸借の終了通知の対抗力

[/su_list]

[su_highlight background=”#777777″ color=”#ffffff”]平成27年|問11[/su_highlight]


[su_list icon=”icon: arrow-right” icon_color=”#eb7f7f” indent=”15″]

  • 更新しない旨の通知がないときの効果
  • 合意更新後の解約申入れ
  • 建物引渡しの賃借権対抗力
  • 債務不履行解除と造作買取請求

[/su_list]

[su_highlight background=”#777777″ color=”#ffffff”]平成27年|問12[/su_highlight]


|特約の効力に関して
・定期借家契約と普通借家契約|

[su_list icon=”icon: arrow-right” icon_color=”#eb7f7f” indent=”15″]

  • 対抗力に関する特約
  • 賃料を増額しない旨の特約
  • 造作買取請求できない旨の特約
  • 中途解約できない旨の特約

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[su_highlight background=”#777777″ color=”#ffffff”]平成26年|問12[/su_highlight]


|定期建物賃貸借に関して|
[su_list icon=”icon: arrow-right” icon_color=”#eb7f7f” indent=”15″]

  • 書面性
  • 1年未満の賃貸借
  • 書面交付と説明義務
  • 更新のない旨の説明のない特約の効力

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[su_highlight background=”#777777″ color=”#ffffff”]平成25年|問11[/su_highlight]


|定期建物賃貸借に関して|
[su_list icon=”icon: arrow-right” icon_color=”#eb7f7f” indent=”15″]

  • 無断転貸と賃貸借の解除
  • 債務不履行解除と適法転貸の効力
  • 期間満了による終了と適法転貸の効力
  • 賃料改定の特約と賃料の減額請求

[/su_list]

3|借家|試験問題|直近6年間

1 平成30年度

[su_highlight background=”#777777″ color=”#ffffff”]平成30年|問12[/su_highlight]


AとBとの間で、Aが所有する甲建物をBが5年間賃借する旨の契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか(借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。)

 AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、AはBに対して、期間満了による終了を対抗することができる。

 AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Bから中途解約を申し入れることはできない。

 AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、A及びBのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。

 CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について、BはAに対する買取請求権を有するが、CはAに対する買取請求権を有しない。

2 平成29年度

[su_highlight background=”#777777″ color=”#ffffff”]平成29年|問12[/su_highlight]


Aが所有する甲建物をBに対して3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

 AがBに対し、甲建物の賃貸借契約の期間満了の1年前に更新をしない旨の通知をしていれば、AB間の賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。

 Aが甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から3月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、Bがあらかじめ同意していれば、有効となる。

 Cが甲建物を適法に転借している場合、AB間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、Cがその旨をBから聞かされていれば、AはCに対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。

 AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前にAがBに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。

3 平成28年度

[su_highlight background=”#777777″ color=”#ffffff”]平成28年|問12[/su_highlight]


AはBと、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間3年、賃料月額20万円と定めて賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

 AもBも相手方に対し、本件契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。

 BがAに対し、本件契約の解約を申し入れる場合、甲建物の明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、Bの解約の申入れに正当事由があるとみなされる。

 甲建物の適法な転借人であるCが、Bの同意を得て甲建物に造作を付加した場合、期間満了により本件契約が終了するときは、CはBに対してその造作を時価で買い取るよう請求することができる。

 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合でも、BはAに対し、同条所定の通知期間内に、期間満了により本件契約が終了する旨の通知をしなければ、期間3年での終了をAに対抗することができない。

4 平成27年度

[su_highlight background=”#777777″ color=”#ffffff”]平成27年|問11[/su_highlight]


AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

 AがBに対し、賃貸借契約の期間満了の6か月前までに更新しない旨の通知をしなかったときは、AとBは、期間3年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。

 賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、AがBに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から3か月後に賃貸借契約は終了する。

 Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは、甲建物の賃借権をBに対抗することができる。

 AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。


[su_highlight background=”#777777″ color=”#ffffff”]平成27年|問12[/su_highlight]


賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として借地借家法第38条に定める定期借家契約(以下「定期借家契約」という。)を締結する場合と、期間5年として定期借家契約ではない借家契約(以下「普通借家契約」という。)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。

 賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。

 賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。

 期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

 賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

5 平成26年度

[su_highlight background=”#777777″ color=”#ffffff”]平成26年|問12[/su_highlight]


借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

 定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。

 定期建物賃貸借契約を締結するときは、期間を1年未満としても、期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなされない。

 定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。

 定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合、賃貸人が、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。

6 平成25年度

[su_highlight background=”#777777″ color=”#ffffff”]平成25年|問11[/su_highlight]


Aは、A所有の甲建物につき、Bとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借契約を締結し、Bは甲建物をさらにCに賃貸(転貸)した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

 BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。

 Bの債務不履行を理由にAが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸していたときには、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。

 AB間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸しているときには、BのCに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。

 AB間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってBのAに対する賃料が不相当となっても、BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。



(この項終わり)